Extra våning bekostade renovering

Publicerad 20 sep 2016, 15:39

Kvarteret Skarpan, i utkanten av Linköping, med bostadshus från miljonprogrammen renoveras. Hur detta finansieras? Med att bygga till en våning på trevåningshusen. I ett unikt samverkansprojekt.

För fyra år sedan gick Riksbyggen i Linköping ut med förfrågningsunderlag som gällde om och tillbyggnad av flerfamiljshus i kvarteret Skarpan i utkanten av staden. Den hamnade på skrivbordet hos Robert Lantz på PLW Elinstallation. Robert såg en möjlighet att lansera en idé som PLW börjat marknadsföra tillsammans med ett vs- och ett ventilationsföretag.
– Vi hade en tid arbetat med att sälja in oss som en grupp med det gemensamma namnet ”installationssamverkan”, berättar Robert. 
– Vår idé var att försöka matcha Bravida, Caverion och de andra stora aktörerna lokalt.
Riksbyggen nappade på de tre företagens idéer och kallade dem till ett möte för att få veta mer om hur de tänkt driva projektet. 
– De blev än mer intresserade och tog med oss på studiebesök i Alingsås där det genomförts ett liknande projekt och till sist skrevs kontrakt på jobbet. Robert förklarar att det var ett ganska ovanligt kontrakt:
– Vi tog utgångspunkt i att vi tre företag, ­byggentreprenören och Riksbyggen skulle driva projektet i samverkan. För vår del räknade vi fram ett riktpris på installationerna i de olika typerna av hus och kombinerade det med en ersättningsmodell där de olika aktörerna skulle dela på överskottet om den faktiska kostnaden blev lägre än riktpriset. Givetvis förutsatte modellen också full transparens 
när det gäller kostnaderna och möjlighet till justeringar för ändringar i utförandet som parterna var överens om.
Robert berättar att alla inblandade var taggade till tusen på att få dra i gång projektet, men att bygglovsförseningar och förhandlingar med Hyresgästföreningen ledde till att projektet ändå blev ett par år försenat. Men 2014 startade arbetena, med Jonathan Tunebäck som projektledare från PLW:s sida.
– Ofta när det talas om behoven i miljonprogrammet är det kostnaderna som ses som det största hindret för att göra något. Här har Riksbyggen kommit runt den proble­matiken med en verkligt smart lösning, berättar Jonathan.
Lösningen består i att bygga en fjärde våning ovanpå de gamla trevåningshusen. Husen hade en platt takkonstruktion som underlättade det hela.
– Hyresintäkterna från den fjärde våningen finansierar, tillsammans med de hyreshöjningar som överenskommits för de renoverade lägenheterna, hela den omfattande om- och nybyggnationen, förklarar Robert Lantz. Förutom lägenheterna får området också nya tilltalande utemiljöer, garage rustas upp och ett nytt parkeringshus har tillkommit för att täcka behovet av fler bilplatser.
Under de fem år som hela projektet kommer att ta töms husen successivt på hyresgäster. Dessa får bo i evakueringslägenheter under de 20–25 veckor som det tar att bygga om och till i just deras hus. Arbetena utförs i två hus åt gången, med någon månads förskjutning för att optimera arbetsflödet för de olika yrkeskate­gorier som är inblandade.
– När ett hus är tömt på boende blåser vi ur det helt, river ut alla gamla installationer och ersätter dem med nya. För elinstallationernas del var det så att det mesta var utanpåliggande installationer från början – eftersom husen har betong i både bjälklag och väggar. Jonathan Tunebäck berättar att den installationsmetoden behölls i det första huset som renoverades, men att PLW och Riksbyggen enades om att lösningen inte var optimal, så fortsättningsvis har det borrats och bilats för elrör och dosor.
– Det här är det bästa exemplet på elsidan när det gäller omförhandling av installationskostnaden och på hur kvaliteten fått förtur framför ekonomin. Riksbyggen accepterade merkostnaden eftersom slutprodukten blev så mycket bättre, framhåller Jonathan.
För Jonathan Tunebäck är Skarpan det första riktigt stora projektledarjobbet och det är ett uppdrag som inte har saknat utmaningar under de två och ett halvt år det har pågått så här långt. 
– Att hänga med i tempot och ha total koll på tidplanen tillsammans med övriga entreprenörer har varit den största utmaningen. Liksom att hålla våra montörer motiverade i ett projekt som sträcker sig över så lång tid och där det  är samma moment som upprepas i lägenhet efter lägenhet, förklarar Jonathan. 
Vid sidan om det finns förstås de vanliga utmaningarna kring logistiken på en byggplats med ont om förvaringsutrymmen och när det gäller hänsyn mot de boende i området.
Mycket tid och energi har lagts på mjuka parametrar kring motivation och arbetstillfredsställelse. PLW har haft fyra–fem montörer i gång på Skarpan, men det är bara den ene av de två ledande montörerna som varit med hela tiden så här halvvägs in i projektet.
– I övrigt har vi roterat personalen så gott vi kunnat och vi har ökat intresset för jobbet genom att starkt uppmuntra till förbättringar. Vi har en förslagstävling med fina priser som starkt bidragit till att vårt arbete med tiden blivit allt effektivare, berättar Jonathan.
När halva projektet nu är genomfört kan Robert Lantz och hans kolleger i de samverkande företagen skönja resultatet. Det såg inte så ljust ut i början, men med tiden har effektiviteten höjts, produktionstider kortats och rutiner slipats in så nu ligger kalkylen på plus.
– Vårt riktpris som vi gav från början var räknat på ett av de hus som skulle visa sig vara de enklaste att bygga om och till. När vi sedan startade med ett av de svåraste i stället, blev resultatet därefter – våra kostnader var 
i princip dubbelt så höga som riktpriset, 
berättar Robert.
Men sedan har den negativa kalkylen vänts till det positiva. 
– Nu när hälften av husen är klara ligger kostnaderna 20 procent under riktpriset och med ytterligare sju–åtta hus att färdigställa ser det riktigt trevligt ut, om den nuvarande trenden håller i sig. Robert berättar att arbetet fortsätter med att hitta effektiviseringsmöjligheter, ny och effektivare materiel och så vidare.
– Det är viktigt att alla parter bjuder till i ett sådant här upplägg. Ser du något som kan förbättras ska det tas upp på nästa byggmöte och det gäller att ha en tydlig dialog med byggherren om vad som ingår och inte ingår i riktpriset. Riksbyggens engagemang för den här avtalsmodellen har varit starkt och i deras organisation har upplägget väckt stort intresse också på andra håll i landet. Här har varit många från Riksbyggen runtom i Sverige och tittat på projektet, men också folk från HSB, berättar Robert Lantz.
Robert är övertygad om att samverkans­modellen och metoden att finansiera ombyggnad med tillbyggnad är något som kan användas på många håll när nu miljonprogrammets nerslitna fastigheter måste åtgärdas.